외교저널 (Diplomacy Journal) 이준석 기자 | 전세계약을 앞둔 예비 임차인이 선순위 보증금 등 권리 정보를 한 번에 쉽게 확인하여 사전에 위험계약을 회피할 수 있도록 체계가 마련된다.

 

정부는 3월 10일 관계부처 합동으로 '전세사기 방지 대책'을 발표한다. 전세 계약 전 계약 관련 위험 정보를 통합 제공하는 등 전세사기를 사전에 방지하는 예방 중심 제도를 추진하는 방안이다.

 

이번 대책은 그간 사후 구제 중심이었던 정책 패러다임을 ‘선제적 예방’으로 전환하여 임차인과 임대인 사이의 정보 비대칭을 해소하고 전세거래 환경을 투명하게 개선하는 데 중점을 두었다.

 

'전세사기 방지 대책'의 주요 내용은 전세계약 전 선순위 권리정보 등 위험 진단 정보를 통합 제공한다.

 

현재 예비 임차인이 임대주택의 선순위 권리정보를 얻기 위해서는 계약 전 임대인의 동의를 얻어 다수의 관공서를 방문해야 하는 등 절차가 복잡･불편하며, 모든 정보를 확보하더라도 난수표와 같은 선순위 권리관계를 분석하고 위험도를 진단하는 것에는 어려움이 있었다.

 

이러한 불편을 해소하기 위해 여러 기관에 산재되어 있는 등기, 확정일자, 전입세대, 세금 체납 정보 등을 연계하여 선순위 권리정보를 분석하고, 위험도를 진단해 예비 임차인이 계약 전 한 번에 쉽게 확인할 수 있도록 제공한다.

 

이를 위해 주택도시보증공사에서 운영 중인 '안심전세 App'을 고도화하여 정보 제공을 위한 법적근거 마련 전에도 ‘26년 9월부터 임대인 동의 방식의 대국민 서비스 제공을 시작할 예정이다.

 

대항력 효력 발생시기를 전입신고 처리 시로 조정하고 금융시스템과 연계를 추진한다.

 

현행 법규상 근저당(접수 시)과 임차인의 대항력(익일 0시)의 효력 발생 시차를 악용하여 임차인이 전입신고를 접수한 직후 근저당을 설정하는 방식으로 임대인이 은행에서 대출받는 편법이 발생한 바 있다.

 

이러한 법적 허점을 악용한 기망행위를 원천 차단하기 위해 전입신고 ‘익일 0시’에 발생하던 대항력의 효력을 이사를 마친 임차인의 ‘전입신고 처리 시’ 발생하도록 개선한다.

 

아울러, 은행권 협의 등을 통해 임차인의 선순위 보증금을 즉시 확인하여 임대인의 중복 대출 등을 방지할 수 있도록 금융시스템 연계도 추진한다.

 

통합 권리정보에 대한 공인중개사 설명의무 및 책임을 강화한다.

 

공인중개사는 권리관계 설명 의무가 있으나, 선순위 관련 자료는 임대인의 제출자료에 의존하여 설명하므로 임대인이 부정확한 선순위권리 자료를 제공할 경우 임차인에게 피해가 발생할 우려가 있었다.

 

공인중개사가 통합정보 시스템을 통해 선순위 보증금 현황 등을 직접 확인하고 이를 임차인에게 반드시 설명하도록 의무를 강화할 계획이다.

 

아울러 확인·설명 의무를 위반한 경우 과태료 상향 및 영업정지 등 처벌 수위를 높여 책임 중개를 유도할 예정이다.

 

김윤덕 국토교통부 장관은 “전세사기는 사회에 첫 발을 내딛는 청년들의 재산과 희망을 한 순간에 앗아가는 중대한 범죄이며 사회적 재난”이라며, “정보 비대칭 등 전세계약의 구조적 취약성을 개선할 수 있도록 국가가 정부 역량을 총동원하여 예비 임차인이 안심하고 계약할 수 있는 환경을 반드시 만들겠다”고 밝혔다.